Turismofobia: la batalla contra el alojamiento temporario y sus efectos

El objetivo de este informe no es describir este fenómeno, sino analizar si las respuestas adoptadas por los gobiernos están funcionando o no, sobre todo cuando en la región se está empezando a regular fuertemente la actividad de los alquileres temporarios.

La batalla contra el alojamiento temporario

No es novedad que para estos movimientos sociales el huevo de la serpiente fue el auge de las plataformas de alquiler temporario, liderado por gigantes como Airbnb, que han transformado radicalmente el panorama turístico mundial en los últimos años.

Si bien ha democratizado el acceso a alojamientos y dispersado los beneficios económicos a nuevas áreas urbanas, su crecimiento explosivo ha generado una tensión larvada en numerosas ciudades turísticas. Los principales puntos de fricción giran en torno a la percepción de que achican la oferta y generan un alza en los alquileres para residentes, que compiten deslealmente con los hoteles tradicionales y que provocan la saturación de barrios residenciales.

Frente a esta situación, gobiernos de todo el mundo están implementando diversas medidas regulatorias, que van desde el aumento de impuestos a los alquileres turísticos, pasando por la exigencia de licencias obligatorias y el establecimiento de límites en los días de renta anuales. Incluso hay medidas más restrictivas como las adoptadas por Nueva York, Barcelona o Ámsterdam, y también hay destinos que directamente están analizando prohibir las rentas de corto plazo.

En 2025 avanzan las restricciones

En lo que va de 2025, al menos 16 destinos globales -sobre todo en Europa y América del Norte- han introducido nuevos marcos regulatorios a los alquileres temporarios o endurecido los que ya tenían. Veamos algunos ejemplos:

• España (nivel nacional y local): desde enero pasado todos los alojamientos de corto plazo deben estar en un Registro Nacional, portar un número de identificación en los anuncios y renovarlo anualmente. Las plataformas deben confirmar la presencia de este registro en cada listado. Hasta el momento el gobierno ha ordenado el bloqueo de 65 mil publicaciones de Airbnb por no incluir o falsear el número de licencia. Por otra parte, se está considerando aplicar un 21% de impuesto en concepto de IVA a los alquileres a corto plazo.
• Barcelona: el Ayuntamiento -con el respaldo del Tribunal Constitucional- tomó la decisión de eliminar todas las licencias de alquiler turístico en Barcelona para 2028, lo que implica no renovar permisos existentes ni otorgar nuevos, y reorientar esos inmuebles a rentas a largo plazo.
• Atenas: desde enero 2025 se instauró una prohibición de nuevos registros hasta finales de año (extendida luego hasta 2026). La medida busca frenar la proliferación de alquileres temporales en zonas históricas densamente pobladas.
• Ámsterdam, Países Bajos: se redujo a 15 noches al año el máximo permitido para alquileres turísticos en distritos céntricos.
• Lisboa, Portugal: se prohibió la emisión de nuevas licencias en 19 barrios donde los alquileres turísticos superan el 20% del stock habitacional.
• Washington, Estados Unidos: desde marzo-abril 2025, se exige licencia municipal, contacto local 24/7, estándares de seguridad y multas diarias de hasta US$ 750 por operar sin permiso.

La fobia llega a Latinoamérica

En julio pasado cientos de vecinos participaron en una marcha organizada por el Frente Antigentrificación de la Ciudad de México exigiendo controles drásticos al turismo masivo y regulaciones para los alquileres turísticos.

Algunos manifestantes portaban pancartas con frases como “Gringo: Stop stealing our home” y las críticas fueron explícitas contra servicios como Airbnb, acusados de facilitar el desplazamiento de residentes y encarecer el mercado de la vivienda.

El tono de la protesta llevó a que la propia presidenta de México, Claudia Sheinbaum, calificara parte del discurso como xenofóbico, aunque reconoció que el problema de vivienda subyacente no depende solo de los turistas, sino de fallas gubernamentales.

Este caso representa la protesta más significativa y reciente en Latinoamérica dirigida directamente contra las plataformas de alquileres temporarios, pero todo indica que no será la última.

Latinoamérica se sube a la ola reguladora

Aunque mucho menos restrictivas, de a poco los destinos en Latinoamérica -donde también se multiplicó la oferta de alojamientos temporarios- están empezando a tomar nota de esta oleada regulatoria y subiéndose a la tendencia.

• Ciudad de México: en octubre pasado se aprobó una ley que impone un tope de ocupación del 50% del año para las propiedades listadas en plataformas como Airbnb. Además, se exige la inscripción en un registro oficial, reportes semestrales y una tasa por “derecho de uso urbano”. La ambiciosa propuesta se encuentra en disputa judicial a raíz de un amparo presentado por la plataforma.
• Buenos Aires: la urbe había establecido en 2019 un Registro de Alquileres Temporales, pero su implementación fue simbólica. De los miles de departamentos operativos apenas 350 se anotaron y las multas se contaron con los dedos de una mano. Este año se modificó la reglamentación vigente y se dio plazo hasta el próximo 5 de agosto para que los propietarios de alquileres temporarios con fines turísticos se apunten en el registro oficial. La inscripción es obligatoria, gratuita y online, y será condición excluyente para poder publicar los alojamientos en plataformas digitales. Asimismo, dichas web pasaron a ser agentes de retención y percepción del Derecho de Uso Urbano, un tributo de US$ 1,50 por noche, que se aplica a turistas no residentes y se destina a financiar acciones de promoción internacional de la Ciudad, a través del ente Visit Buenos Aires. Quienes no cumplan con el trámite estarán sujetos a multas.

Está claro que los modelos aplicados en las grandes ciudades turísticas del mundo están sirviendo como referencia para América Latina.

De hecho, el propio gobierno de la capital de Argentina dijo que su política se alinea con los marcos regulatorios que están implementando otras grandes urbes frente al crecimiento de los alquileres turísticos temporarios: “El objetivo es lograr un desarrollo equilibrado que proteja a los viajeros, respete a los residentes y favorezca una competencia más justa entre los distintos formatos de alojamiento”.

Un gran capítulo pendiente por analizar es si esos modelos europeos o norteamericanos están siendo efectivos o si sus esquirlas han creado nuevos problemas.

La otra gran incógnita es si los destinos latinoamericanos cuentan con las herramientas y voluntades para aplicar y hacer cumplir las regulaciones, dado que en muchas otras áreas han demostrado que la fiscalización no es el punto fuerte de los gobiernos de la región.

Airbnb responde

Lo dicho hasta el momento bien podría corresponder a un informe de la temporada de verano boreal de 2021, 2022, 2023 o 2024. Lo novedoso de este año es que Airbnb y otras plataformas, que hasta ahora habían hablado mayormente a través de la Justicia, salieron públicamente a confrontar con los gobiernos por la falta de eficacia de sus medidas y con los hoteleros por no asumirse como principales responsables de la turismofobia. Ese giro le añadió picante a un debate que exige soluciones fríamente calculadas.

El primer embate de Airbnb se ejecutó en octubre del año pasado, al cumplirse un año de la implementación de la Ley Local 18 (LL18) de Nueva York, una de las más estrictas para alquileres de corto plazo (básicamente prohíbe alquilar un departamento sin que el anfitrión esté presente durante la estadía).

“La regulación ha sido contraproducente: ha afectado desproporcionadamente a las comunidades de los distritos periféricos, ha incrementado los costos de viaje y no ha hecho nada para resolver la crisis de vivienda. En lugar de mejorar la asequibilidad, ha dejado a los consumidores comunes fuera del alcance de los precios y a los antiguos anfitriones con dificultades para llegar a fin de mes”, disparó Theo Yedinsky, vicepresidente de Políticas Públicas de Airbnb.

Según los datos de la plataforma, en apenas un año los precios de los hoteles en Nueva York aumentaron un 7,4% (frente a un 2,1% a nivel nacional) y los alquileres residenciales subieron un 2,4% (mientras que en promedio en Estados Unidos bajaron un 0,8%). Además, las vacantes de apartamentos en la ciudad se han mantenido prácticamente sin cambios.

Paralelamente, con la mayoría de los hoteles de Nueva York concentrados en el centro de Manhattan, la LL18 redujo significativamente el alojamiento disponible en los distritos exteriores, “concentrando a los viajeros, limitando dónde se alojan, y dónde y cómo gastan”.

Antes de las restricciones Brooklyn y Queens concentraban el 37% y el 13%, respectivamente, de los anuncios de Airbnb en Nueva York. No casualmente la plataforma sumó adhesiones a su pedido de reevaluar la normativa entre comerciantes de la periferia.

“Ha sido un revés significativo para el turismo y la economía local de Brooklyn, sin el correspondiente aumento prometido en la disponibilidad de viviendas de alquiler que el gobierno esperaba. Esperamos que el Ayuntamiento revise cuidadosamente la ley para apoyar a los propietarios locales y el desarrollo económico de las comunidades”, apuntó Randy Peers, presidente y director ejecutivo de la Cámara de Comercio de Brooklyn, en un artículo de opinión en el Brooklyn Paper.

Las plataformas contraatacan

De todos modos, lo que encendió el debate fue el contraataque de Airbnb de junio pasado, cuando hizo un llamamiento a los gobiernos de las ciudades de la Unión Europea para que aborden el “impacto abrumador de los hoteles en el turismo excesivo”.

La jugada de la plataforma no solo buscó desplazar dialécticamente el foco hacia los hoteles, sino que entregó datos para intentar demostrar que las regulaciones no han mejorado, sino empeorado la crujiente situación de la vivienda y la relación entre comunidades receptoras y turistas.

Algunas conclusiones claves del estudio de Airbnb:

• Los hoteles representan casi el 80% de las noches de estancia en la UE.
• Mientras que la construcción de viviendas se acerca a su nivel más bajo en una década, cada vez se construyen más hoteles. Solo en 2024 se abrieron en Europa cerca de 40.000 habitaciones de hotel y hay casi 250.000 en construcción o en fase de planificación.
• Algunos distritos de la ciudad ahora tienen tres habitaciones de hotel por cada cinco residentes.
• El turismo excesivo está empeorando donde Airbnb tiene restricciones: más huéspedes y tarifas al alza.
• El alojamiento hotelero se concentra mayoritariamente en los centros urbanos. El centro de Ámsterdam tiene 15 veces más habitaciones de hotel que en los anuncios de Airbnb. Hay aproximadamente siete plazas de hotel por cada plaza de alquiler vacacional en el casco antiguo de Barcelona.

“Si las ciudades realmente quieren reducir el turismo excesivo deben abordar el enorme impacto de los hoteles”, afirmó Theo Yedinsky, vicepresidente de Políticas Públicas de Airbnb, quien completó: “Europa necesita más viviendas, no hoteles”.

El Gran Bonete del “sobreturismo”

Naturalmente, el llamado de Airbnb cayó mal entre los actores de la industria turística. Debbie Hindle, presidenta del Centro Internacional de Turismo Responsable (ICRT), sostuvo que la plataforma está tratando de desviar la culpa del exceso de turismo debido al creciente número de desafíos legales que enfrenta. “El aumento de la legislación en ciudades de todo el mundo supone un importante riesgo para su modelo empresarial, que podría afectar tanto a sus volúmenes como al precio de sus acciones”, afirmó.

Efectivamente, estas medidas contra los alojamientos temporarios han hecho que el inventario de Airbnb se redujera en regiones clave, enfrentado pérdidas directas y la necesidad de una adaptación radical de su modelo de negocio.

Con lo cual, como afirmó Fabián González, analista de mercado de Phocuswright para España, podría ser necesario un tercero para analizar las afirmaciones de Airbnb y así evitar el sesgo de los intereses en juego.

Por su parte, evidenciando el descontento por ser utilizados como chivos expiatorios, Gabriel Escarrer, presidente y CEO del grupo Meliá Hotels International, calificó la postura de Airbnb de ‘injusta e hipócrita’. “Los datos son datos, y la realidad es que en España las plazas hoteleras crecieron un 2,5% en los últimos 10 años, mientras que los alquileres vacacionales aumentaron un 135%, superando la capacidad de los destinos”, afirmó.

¿Se puede alcanzar un modelo equilibrado?

Lejos de lo que transmite la pirotecnia dialéctica, la “batalla regulatoria” entre Airbnb y los hoteles no es un juego de suma cero. La saturación de ciertos destinos y los problemas de vivienda no se van a resolver con el K.O. de uno sobre otro, sino que requiere de un enfoque colaborativo y políticas equilibradas que permitan el crecimiento del turismo y, a la vez, protejan la habitabilidad de las ciudades.

Los expertos plantean que la tarea no es sencilla, y que el problema del sobreturismo no se resolverá con golpes de efecto, sino con regulaciones inteligentes.